DSR 3단계, 도대체 무엇이 문제냐?
2022년 7월 1일부터 DSR 40% 규제가 시작되었습니다. 정부에서는 가계 대출 무분별한 가계 대출 증가를 막기 위해 개인별 총 대출액이 1억 원을 넘으면 신규 대출 취급을 제한하고 있습니다. 이것은 개인이 1년에 갚아야 하는 원리금 상환액이 자신 연소득의 40%를 넘지 못한다는 의미입니다.(제2금융권에서 대출받을 경우 50% 제한을 적용). 이번 글에서는 DSR 제외 대출에 대해서 정리해보겠습니다.
DSR(총부채상환원리금상환 비율) Debt Service Ratio
개인이 1년동안 벌어들이는 소득에 비해 빚을 갚는 상환액이 얼마 인지를 의미해요. 예를 들어, DSR 40%를 적용했을 때 1년에 5천만 원의 근로소득이 있는 사람은 1년동안 갚는 상환액이 2천만 원이라는 뜻입니다.
총 대출액이 1억 원 이상이면, 대출이 안된다고?
2023년 8월 전국 아파트 평균 전세값이 2억8682만원 입니다. 평균 전세값의 절반도 안되는 대출만 가지고 있어도 추가 대출이 안된다면? 그리고 나는 총 대출액이 1억 원이 넘는데도 추가 대출이 되던데? 그건 또 뭐냐? 다행히도 규제에 포함되지 않는 금융상품도 있고, DSR 계산할 때 내 부채에서 제외되는 대출도 있어요. 지금부터 차근차근 정리해볼게요.
DSR 계산시 총 부채에서 제외되는 대출 상품
담보가치가 확실한 상품은 신규로 대출을 받을 때 총부채상환원리금상환 비율 40%적용을 받지 않아요. 대표적으로 예금담보대출과 보험담보대출이 있어요. 이 상품들은 총 대출액이 1억 원 이상이더라도 40%에 상관없이 돈을 빌릴 수 있습니다. 또한, 이렇게 빌린 돈은 다른 대출 상품을 이용할 때 개인 대출 총액에도 포함되지 않아요. 따라서 총부채상환원리금상환 비율 초과로 대출이 되지 않을 때는 가장 먼저 활용해야 하는 상품입니다. (특히, 청약통장의 경우 해지하지 말고 담보대출 적극 활용)
신규 대출시 DSR 적용하지 않는 대출 상품
현재 개인의 총 대출액이 1억 원 이상이면 총부채상환원리금상환 비율 40%가 적용되어 추가 대출이 불가능합니다. 예외적으로 규제 없이 신규 대출이 가능한 상품도 있어요.
대표적인 상품으로 전세자금대출과 중도금대출, 햇살론이 있어요. , 새희망홀씨 등 서민금융상품과 300만원 이하 소액 신용대출도 제한 받지 않아요. 총 대출액이 1억원을 초과하고 총부채상환원리금상환 비율 40%가 초과되어도 대출이 가능합니다.
다만, 이미 DSR이 40%를 초과했다는 것은 소득 대비 기대출이 상당하다는 의미죠. 따라서 개인마다 다르겠지만 추가 한도가 많지는 않을것으로 예상됩니다. 위의 대출 상품들은 해당 대출을 신규로 이용 할 때 제한받지 않아요. 다만, 다른 대출 상품을 이용할 때 개인의 총 부채에는 포함되기 때문에 다른 대출을 추가로 이용하기는 힘들거예요.
예를 들어, 현재 신용대출을 1억원 이상 사용중이고, DSR 40%가 초과되어도 전세자금대출은 임차보증금의 80% 한도까지는 신규대출이 가능할 수 있습니다. 또한 햇살론이나 새희망홀씨 등의 서민금융상품과 300만원 이하 소액 신용대출도 신규로 이용 가능 할 수 있어요.
DSR 낮추고 대출한도 늘리는 방법
DSR의 계산 방식은 소득 대비 상환 비율입니다. 총부채상환원리금상환 비율 3단계 규제에 따라 추가 대출한도를 늘리는 방법은 연소득을 늘리거나 연간 원리금 상환금액을 낮추면 되는데요. 개인 소득을 폭발적으로 늘리기는 현실적으로 쉽지 않기 때문에 원리금 상환금액을 낮추는 것이 가장 현실적입니다. 최근 은행권에서 내놓은 50년 만기 초장기 주택담보대출이나 10년 상환 신용대출을 이용하면 연간 상환하는 원리금을 줄이면서 총부채상환원리금상환 비율을 줄이고 대출한도도 늘릴 수 있.
개인 소득을 폭발적으로 늘리기는 현실적으로 쉽지 않기 때문에 원리금 상환금액을 낮추는 것이 가장 현실적입니다. 최근 은행권에서 내놓은 50년 만기 초장기 주택담보대출이나 10년 상환 신용대출을 이용하면 연간 상환하는 원리금을 줄이면서 총부채상환원리금상환 비율을 줄이고 대출한도도 늘릴 수 있어요.
DSR(총부채원리금상환비율) 계산하기
DSR은 개인의 모든 대출 원리금 상환 부담을 기준으로 계산해요.
현재 우리나라 가계부채의 가장 큰 비중을 차지하는 주택담보대출은 매월 갚는 원금과 이자가 포함되어있어요. 전세자금대출과 예금, 적금담보대출. 보험계약대출은 이자 상환금액만 총부채상환원리금상환 비율 계산에 포함됩니다. 구체적인 나의 DSR 비율은 아래 링크에서 계산해보시면 알 수 있습니다.