분양가 상한제가 적용되는 아파트 청약 당첨자들에게 적용하는 실거주 의무 3년 유예하는 내용의 주택법 개정안이 2024년 2월 29일 국회 본회의를 통과했다. 이번 주택법 개정안은 국무회의 등 후속 절차를 거쳐 3월 중순부터 전면 시행할 예정이며, 소급 적용이 가능함에 따라 당장 5만여 가구가 혜택을 볼 전망이다. 그동안 투기 조장과 과도한 규제라는 의견이 팽팽히 맞서고 있었는데, 이번 개정안에 따른 내용과 시장 반응을 정리해본다.
분양가 상한제란?
부동산 가격 안정과 실수요자 주택 마련을 돕기 위한 제도
분양가 상한제는 주택법 57조에 근거하여, 특정 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 규제하는 하는 제도이다. 1977년 주택청약제도 시행과 동시에 분양가 상한 규제가 시작되었고, 시장 상황에 따라 각종 부작용이 발생하자 폐지하거나 강화하는 등 다양한 모습으로 변화해왔다. 현행 분양가 상한제 적용 지역은 정부 주도하에 계획적으로 조성되는 공공택지에서 분양하는 공동주택과, 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 집값 상승 선도지역 등이 있다.
분양가 상한제의 취지는 실수요자에게 주택 구입시 부담을 줄여주기 위한 것이었지만, 이를 악용한 투기 세력의 참여로 주택 시장이 과열되고, 과도하게 집값이 상승하는 부작용이 발생하면서 실거주 의무가 탄생합니다.
분양가 상한제 실거주 의무
투기 수요 차단을 위해 2021년 2월 실거주 의무 도입
공공택지 등에 분양하는 아파트에 적용되는 분양가 상한제는 주변 시세보다 저렴한 가격으로 분양하기 때문에 많은 사람들이 청약을 통해 내 집 마련의 꿈에 도전합니다. 실수요자들에게 이러한 혜택이 돌아가면 좋겠지만, 시세차익을 노리고 참여하는 투기세력이 발생하면서 청약시장이 과열되고, 전세값 상승 등 부작용이 발생하죠. 이들은 청약에 당첨만 되면 시세보다 저렴하게 분양받은 그 집에는 전세를 놓고, 경우에 따라 상승한 시세를 반영한 가격으로 매매까지 하면서 일명 ‘갭투자’로 막대한 시세 차익을 거둡니다.
이러한 문제에 따른 청약 시장에서 무분별한 투기 수요를 없애고자 2021년 2월 분양가 상한제 주택에 대해서 아래 표와 같이 실거주 의무가 부과되기 시작합니다. 상대적으로 저렴한 가격에 분양을 받은 ‘실수요자’라면 해당 주택에 거주 하라는 의미입니다.
| 2021년 2월 19일 이후 적용 | 공공택지 | 민간택지 |
(민간택지) 분양가 상한제 적용지역 내 공공재개발사업 주택 2년 의무 거주 |
| 분양가격 인근 시세 80% 미만 | 5년 의무 거주 | 3년 의무 거주 | |
| 분양가격 인근 시세 80% ~ 100% | 3년 의무 거주 | 2년 의무 거주 |
이렇게 실거주 의무가 부과된 주요 단지 현황은 아래와 같습니다. 국토교통부에 따르면 전국적으로 72개 단지 약 4만 8000여 가구에 이른다고 합니다.
| 단지명 | 세대수 | 입주예정일 | 실거주 의무 |
| 둔촌 올림픽 파크 포레온 | 12,032 | 2025년 1월 | 2년 |
| 장위자이 레디언트 | 2,840 | 2025년 3월 | 2년 |
| 강동 헤리티지 자이 | 1,299 | 3035년 6월 | 3년 |
실거주 의무 뭐가 문제야?
투기 수요를 억제하고 실수요자에게 혜택을 주겠다는 실거주 의무가 왜 문제가 되었을까요? 사람의 일이라는게 계획대로만 된다면 문제가 없겠지만, 청약에 당첨되고 또한 분양권 거래 이후 입주까지 보통 3년 이상의 시간이 소요되죠. 그동안 정부의 대출 규제나 개인 자금 사정 또는 자녀 학교 등의 이유로 당장 입주가 불가능한 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 이유가 있는 실수요자들이 오히려 피해를 보고 있는 것은 과도한 규제라는 의견이 제기됩니다.
이러한 의견에 따라 현 정부는 2023년 1월 투기과열지구, 조정대상지역 및 민간택지 분양가상한제 적용지역 해제를 추진하고, 전매제한 완화 및 실거주 의무 폐지를 추진한다고 선언합니다. 정부의 발표를 믿고 청약에 도전했거나 분양권을 거래했던 사람들이 피해를 호소하고 있는 상황이죠.
실거주 의무 3년 유예 효과
일단 이번 주택법 개정을 통해 ‘실거주 의무가 3년 유예’ 되었습니다. 기존 실거주 의무는 최초 입주 가능일부터 적용되었으나 이번 법 개정을 통해 최초 입주 가능일 기준 3년 이내로 변경되었습니다.
따라서 자금 사정 및 개인의 여건에 따라 3년 이내에 실거주를 시작하면 되므로 입주시에 전,월세를 1회 활용하는 등 선택지가 늘어난 점은 수분양자 입장에서는 혜택이라고 할 수 있습니다. 이에 따라 그 동안 금리 인상, 정부의 대출 규제로 인해 침체되었던 부동산 전,월세 시장이 활발해지며, 전세값 안정에 기여할 것으로 전망됩니다. 다만, 적용 주택이 한정적이라 그 효과 또한 제한적이라는 평가가 지배적입니다.
한편, 부동산 투기 과열을 막기 위해 도입한 실거주 의무가 유예되면서 일부 투기 조장 우려가 되살아난다는 우려도 있습니다. 또한, 실거주 의무 3년 유예와 전세 계약갱신청구권과 상충되는 문제로 인해 분쟁이 발생할 소지도 있습니다.