민간분양 공공분양 차이 깔끔하게 핵심만 정리합니다. 청약은 새 아파트를 마련할 수 있는 가장 효과적인 방법입니다. 하지만 제도 자체가 복잡하고, 사용되는 용어들 또한 익숙하지 않아 헷갈릴텐데요. 처음 청약에 도전하시는 분들을 위해 민간분양과 공공분양의 차이점에 대해 핵심만 정리합니다. 또한 청약 당첨 확률을 높일 수 있는 방법에 대해서도 소개합니다.
민간분양 공공분양, 뭐가 다른지?
청약을 통해 공급되는 아파트의 유형은 크게 민간분양과 공공분양으로 나눌 수 있습니다. 민간분양은 민간 건설사가 주체가 되어 공급하는 아파트입니다. 흔히 우리가 잘 아는 삼성 래미안, 포스코 더 샵, GS자이, 현대 힐스테이트, 현대 아이파크 등이 있겠네요. 이에 반해 공공분양은 국가 또는 지자체, LH, SH 등 공적자금이 투입되어 서민 주거 안정으로 아파트를 공급하는 방법입니다.
민간분양 공공분양의 가장 큰 차이점은 아무래도 가격이겠죠. 민간분양은 건설사의 이익을 추구하는 관점에서 아무래도 분양가가 높을 수 밖에 없습니다. 하지만 브랜드만의 차별화된 가치가 분명히 있을 것이고, 향후 투자가치도 높을 것입니다. 이에 반해 공공분양은 주거 안정을 목표로 하기때문에 분양가가 비교적 저렴한 장점이 있습니다. 또한 국가나 LH가 직접 아파트를 짓지는 않으므로, 사업을 낙찰받은 민간건설사들이 짓기습니다. 따라서 해당 건설사의 브랜드 아파트라고 봐도 무방합니다. 예전에는 LH브랜드인 휴먼시아, 안단테 등의 브랜드를 사용했으나, 최근에는 건설사의 브랜드도 사용가능하도록 변경되었으니 더욱 차이가 없어진 셈입니다. 하지만 상대적으로 저렴한 낙찰가격 내에서 건설사는 이익을 추구해야하니…
결론적으로 민간분양과 공공분양 중에서 무엇이 더 좋으냐? 의미 없는 질문입니다. 부동산, 특히 아파트는 입지가 모든 것을 설명해줍니다. 민간분양이든 공공분양이든 앞으로 성장할 입지에 똘똘한 한 채를 마련하면 되는겁니다.
민간분양 공공분양 지원 자격 비교
위에서 살펴본 바와 같이 민간분양과 공공분양은 사업 주체가 다르기때문에 지원 자격에서 차이가 있습니다. 공공분양에 비해 상대적으로 민간분양의 지원 자격이 덜 까다롭습니다. 공공분양은 정책적인 배려가 담긴 사업이다보니 소득기준, 자산기준 등도 더욱 엄격하며, 청약 신청 자격 자체도 까다롭게 되어있습니다.
민간분양 지원자격 1순위 조건
(수도권) 청약가입 1년 + 청약예치기준금액 충족
투기과열지구, 청약과열지구를 제외한 일반 수도권을 기준으로 만 19세 이상이면서 청약가입 1년 경과 후 지역별 청약예치기준금액을 충족하면 민간분양 1순위 조건을 충족합니다. 청약예치기준금액은 아래와 같습니다. 2024년 5월 기준, 서울 동대문구에 거주하는 만 19세 이상의 성인이 청약가입 1년 경과 후 청약통장에 300만원이 들어있다면 청약 1순위 자격이 주어지는 것입니다.
공공분양 지원자격 1순위 조건
(수도권) 청약가입 1년 + 12회 이상 납입 + 무주택세대구성원
마찬가지로 투기과열지구, 청약과열지구를 제외한 수도권을 기준으로 공공분양 1순위 조건을 충족하려면 청약가입 1년 경과 후 12회 이상 납입해야합니다. 또한 무주택세대구성원이어야만 공공분양 1순위 조건을 충족합니다. 민간분양과 지원자격보다 까다로운데 1년 이상 납입한 기록이 있어야 하며, 무주택이어야 하는 점이죠. 민간분양은 청약 통장을 만들어놓고 입주자모집공고일 전에 일시에 예치금액을 채워도 되지만, 공공분양 1순위 조건을 1년이상 꾸준이 납입을 했어야합니다. 공공분양을 염두에 두신다면 꾸준히 납입하셔야겠습니다.
민간분양 공공분양 공급 유형별 비율 비교
민간분양과 공공분양의 두 번째 차이점은 공급 유형별 비율이 다르다는 것입니다. 여기서 특별공급과 일반공급이라는 용어가 등장합니다. 특별공급은 일반공급보다 먼저 신청하고, 특정 조건을 충족해야만 신청할 수 있습니다. 또한 특별공급 신청자는 일반공급에도 신청할 수 있기 때문에 더 많은 기회를 갖게 됩니다. 다만, 특별공급은 평생 한 번만 사용할 수 있는 기회입니다. 공공분양은 특별공급의 비율을 높여 정책적으로 배려가 필요한 사람들에게 우선 주택 공급하는 것을 목표로 하고 있습니다. 따라서 특별공급 자격에 해당한다면 공공분양에 도전하는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 방법입니다.
민간분양 공급 유형별 비율
(민간분양) 특별공급 50% ~ 60%, 일반공급 40% ~ 50%
(특별공급) 기관추천 10%, 신혼부부 18%, 다자녀 10%, 노부모 3%, 생애최초 19%(9%)
민간분양이 건설되는 땅이 공공택지인지 아닌지에 따라 생애최초 특별공급의 비율이 달라지기도 하나, 통상 민간분양 특별공급은 전체 공급량의 약 50%정도 됩니다. 나머지 50%는 가점제라고 하는 일반공급으로 당첨자를 선정합니다.
공공분양 공급 유형별 비율
(공공분양) 특별공급 80% ~ 85%, 일반공급 15% ~ 20%
(특별공급) 기관추천 10%, 신혼부부 30%, 다자녀 10%, 노부모 5%, 생애최초 25%, 국가유공자 5%
공공분양 공급 유형별 비율을 살펴보면 서민의 주거 안정이라는 목표가 명확하게 보입니다. 신혼부부 및 생애최초 특별공급의 비율이 55%에 이르는 만큼 혼인 7년 이내 또는 인생 첫 집을 마련하고자 한다면 적극적으로 기회를 노려야합니다.
민간분양 공공분양 당첨자 선정 방식 비교
마지막으로 민간분양과 공공분양은 당첨자를 선정하는 방식에서 차이가 있습니다.
일반공급 당첨자 선정 방법
(민간분양) 일반공급 당첨자 선정 방식 - 가점제 70% + 추첨제 30%
(공공분양) 일반공급 당첨자 선정 방식 - 저축총액이 많은 자
민간분양 일반공급의 당첨자 선정방식은 가점제와 추첨제로 이루어져있습니다. 지역별로 그 비율은 조금씩 차이가 있으나 일반적으로 가점제 70% + 추첨제 30%를 적용받는 경우가 많습니다. 지역에 따른 선정 비율은 아래와 같습니다. 여기서 등장하는 가점제는 총점 84점을 기준으로 하는 청약점수 입니다. 본인의 청약 점수는 청약홈 청약가점 계산하기에서 확인할 수 있습니다.
공공분양에서 공급하는 약 15%의 일반공급 당첨자 선정 방식은 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서
저축총액이 많은 자를 당첨자로 선정합니다. 매월 최대 10만원씩, 오랜 기간 납입한 사람이 당첨확률이 높습니다.
신혼부부 특별공급 당첨자 선정 방식
특별공급중에서는 신혼부부 특공의 당첨자 선정 방식이 가장 큰 차이를 보입니다. 민간 분양에서는 소득구분에 따라 우선 경쟁선발 한 후 순위별, 지역별 경쟁 후 경쟁이 있을 경우에는 미성년 자녀가 많은 사람이 당첨 우선순위를 가집니다. 공공분양에서는 총 13점으로 되어 있는 배점기준에 따라 점수가 높은 사람이 당첨 가능성이 높습니다.
[참고 : 민간분양 신혼 특공 당첨자 선정 방식 정리]
(민간분양) 신혼 특공 당첨자 선정 순서 : ①소득구분 → ②순위 → ③지역 → ④미성년 자녀수 → ⑤추첨
(공공분양) 신혼부부 특별공급 당첨자 선정 방식 : 배점기준에 따른 점수가 높은 사람
청약 당첨 확률을 높이는 방법
청약에 당첨되기 위해서는 일단 신청 자격을 갖추어야겠죠. 아직 청약 통장이 없다면 통장 먼저 만들고 공공분양에도 도전하기 위해서 매월 10만원씩 납입할 것을 추천합니다. 1순위 자격을 갖추었다면, 특별공급에 해당하는 자격을 확인하고 도전하세요. 그리고 어떤 특별공급이 나에게 유리할지 전략을 세워야합니다. 자녀가 2명인 결혼 7년 이내 부부라면 신혼부부 특공과 생애최초 특공, 다자녀 특공까지 신청이 가능합니다. 또한 신생아 유무에 따라 어떤 특공이 더 유리한지 비교해보세요. 한편, 24년 3월부터 부부가 동시에 청약 신청할 수 있도록 개정되었으니 바뀐 내용도 꼭 숙지하시기 바랍니다.